Эксперты также подсчитали, сколько времени потребуется для реализации этого жилья при позитивном, базовом и негативном сценариях
Больше всего нераспроданного жилья в новостройках российских городов-миллионников на начало марта было в Краснодаре. Почти 67% строящегося жилья (3 млн кв. м) в этом городе пока не нашло покупателя. Такие данные «РБК-Недвижимости» по запросу предоставили эксперты аналитической платформы bnMAP.pro.
По данным bnMAP.pro, сейчас в Краснодаре строится и проектируется около 4,5 млн кв. м жилья, из них около 3 млн кв. м остаются нераспроданным. Согласно оценке экспертов, чтобы распродать эти объемы, при позитивном прогнозе потребуется в среднем 1,6 года, при базовом сценарии — 2,3 года и при негативном сценарии — около 3,2 года.
Как считали
Для расчетов эксперты использовали текущий проектный объем (кв. м в стадии строительства) в 16 городах-миллионниках, из которого вычитался метраж заключенных сделок. Сделки учитывались по данным Росреестра. Также аналитики рассчитали количество лет, которое понадобится для реализации этих объемов с учетом среднемесячных темпов продаж за прошлый год. Были смоделированы три сценария — позитивный (продажи останутся на уровне 2023 года), базовый (продажи снизятся к 2023 году на 30%) и негативный (продажи упадут на 50% к 2023 году). Расчеты сделаны по состоянию на первую декаду марта.
На втором месте по доле нераспроданных остатков в марте находится Воронеж. Из 1,1 млн кв. м строящихся и проектирующихся в этом городе на начало марта было не продано 764,4 тыс. кв. м, или 66%. Для реализации этих объемов понадобится 1,4 года при оптимистическом сценарии, 2 года — при базовом и 2,8 года — при негативном.
Третье место по доле нераспроданных остатков разделили Самара и Красноярск — по 64%. В Самаре их площадь составляет 795,6 тыс. кв. метров, а в Красноярске — 867,6 тыс. кв. м. Чтобы распродать эти заделы в Самаре, потребуется от 1,9 до 3,9 лет, в Красноярске — от 1,4 до 2,8 лет.
Четвертое место поделили сразу три города — Санкт-Петербург, Новосибирск и Уфа. В каждом из этих миллионников не продано около 58% строящегося жилья. В Петербурге площадь нераспроданных остатков составила 3,06 млн кв. м, в Новосибирске — 1,2 млн кв. м, а в Уфе — 697,1 тыс. кв. м. Для продажи жилья в этих городах потребуется от 1,2 до 3 лет.
Минимальная доля нераспроданных остатков зафиксирована среди мегаполисов в Нижнем Новгороде (49%). Это единственный город-миллионник, где показатель менее половины. Площадь нераспроданных новостроек составила здесь 286,8 тыс. кв. м. Для реализации этих объемов может потребоваться от 0,7 до 1,4 года.
Москва заняла предпоследнюю строчку с показателем 54%. Площадь нераспроданных остатков новостроек в столице составила 8,1 млн кв. м. Срок реализации этих объемов может варьироваться от 1,7 до 3,4 лет — в зависимости от сценария.
Распроданность новостроек в миллионниках в марте и примерный срок реализации остатков
| Город | Проектная площадь, кв. м | Проектные остатки, кв. м | Доля проектных остатков от общего проектного объема, % | Темпы продаж лотов в месяц за 2023 г., кв. м | Расчетный срок реализации остатков (позитивный сценарий), лет | Расчетный срок реализации остатков (базовый сценарий), лет | Расчетный срок реализации остатков (негативный сценарий), лет |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Самара | 1 236 863 | 795 551 | 64% | 34 194 | 1,9 | 2,8 | 3,9 |
| Москва | 15 091 379 | 8 112 509 | 54% | 396 883 | 1,7 | 2,4 | 3,4 |
| Казань | 1 267 833 | 792 039 | 62% | 40 455 | 1,6 | 2,3 | 3,3 |
| Краснодар | 4 508 662 | 3 020 111 | 67% | 156 586 | 1,6 | 2,3 | 3,2 |
| Омск | 400 161 | 224 654 | 56% | 11 905 | 1,6 | 2,2 | 3,1 |
| Санкт-Петербург | 5 309 398 | 3 060 538 | 58% | 170 498 | 1,5 | 2,1 | 3,0 |
| Воронеж | 1 159 234 | 764 385 | 66% | 45 072 | 1,4 | 2,0 | 2,8 |
| Красноярск | 1 363 119 | 867 575 | 64% | 51 549 | 1,4 | 2,0 | 2,8 |
| Новосибирск | 2 135 090 | 1 243 594 | 58% | 78 476 | 1,3 | 1,9 | 2,6 |
| Екатеринбург | 3 505 268 | 1 996 100 | 57% | 134 892 | 1,2 | 1,8 | 2,5 |
| Уфа | 1 204 626 | 697 108 | 58% | 47 927 | 1,2 | 1,7 | 2,4 |
| Пермь | 952 073 | 524 937 | 55% | 41 147 | 1,1 | 1,5 | 2,1 |
| Челябинск | 526 762 | 293 510 | 56% | 25 225 | 1,0 | 1,4 | 1,9 |
| Ростов-на-Дону | 1 645 929 | 899 795 | 55% | 79 788 | 0,9 | 1,3 | 1,9 |
| Волгоград | 567 511 | 313 647 | 55% | 29 300 | 0,9 | 1,3 | 1,8 |
| Нижний Новгород | 589 022 | 286 826 | 49% | 33 771 | 0,7 | 1,0 | 1,4 |
Данные: bnMAP.pro
«Темпы продаж таковы, что в принципе позволяют распродать имеющиеся объемы во вполне приемлемые для рынка сроки», — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. При базовом сценарии, за который приняли сокращение темпов продаж на треть относительно прошлого года, сроки реализации остатков новостроек составят от года в Нижнем Новгороде до 2,8 лет в Самаре, рассказал эксперт. Если основываться на позитивном сценарии, за который принята модель реализации нераспроданных остатков без изменений к темпам 2023 года, то распродать имеющиеся в миллионниках новостройки получится от восьми месяцев в Нижнем Новгороде до 1,9 года в Самаре, привел расчеты директор bnMAP.pro.
«При негативном сценарии — его условием принято падение темпов продаж на 50% к 2023 году — расчетный срок реализации проектных остатков составит от 1,4 лет в Нижнем Новгороде до 3,9 лет в Самаре», — отметил Сергей Лобжанидзе. «Даже при негативном сценарии всего пять городов попадают в «красную зону» (Самара, Москва, Казань, Краснодар, Омск) и один город оказывается в пограничном поясе (Санкт-Петербург)», — заключил он.
При негативном сценарии — его условием принято падение темпов продаж на 50% к 2023 году — расчетный срок реализации проектных остатков составит от 1,4 лет в Нижнем Новгороде до 3,9 лет в Самаре.
За год распроданность выросла
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), с которыми ознакомилась редакция «РБК-Недвижимости», на 13 марта в России в стройке находится 106,4 млн кв. м жилья, из них продано 35,7 тыс. кв. м (34%). Непроданными остаются 47,3 тыс. кв. м (45%), еще в отношении 23,2 тыс. кв. м (22%) продажи не открыты. Доля нераспроданного жилья в целом по стране достигает 67%.
Для сравнения, в марте 2023 года в стройке находилось 98,5 тыс. кв. м, из них проданы были 28,9 тыс. кв. м (29%), не проданы — 41,9 тыс. кв. м (43%), продажи не открыты — 27,5 тыс. кв. м (28%). Таким образом, доля нераспроданного жилья за год сократилась на 4 п. п.: с 71% до 67%. Возможные расхождения между суммой слагаемых и итоговым значением объясняются округлением данных.
Сам рост распроданности связан, в частности, с ажиотажным спросом на жилье в прошлом году. Меняющиеся условия по рыночным и льготным программам (рост ставок, первого взноса, сокращение суммы лимитов) стимулировало покупателей быстрее выходить на сделки.
В этом году ситуация из-за вступивших в силу ужесточений по ипотеке изменилась и спрос на жилье заметно уступает прошлому году. Например, спрос на новостройки Москвы и области в феврале сократился к январю на 14%. При этом в январе падение продаж в регионе было двукратным.
Читайте также: