1 июля заканчивается срок действия льготной ипотеки: какие есть альтернативы Какие механизмы смогут поддержать спрос на рынке новостроек после завершения льготной ипотеки 1 июля 2024 года
1 июля 2024 года заканчивается срок действия одной из самых популярных льготных программ на рынке новостроек — ипотеки с господдержкой на новостройки под 8% годовых. Госпрограмма была запущена в 2020 году и несколько раз продлевалась, но власти уже дали понять, что больше этого не будет.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты отмечают, что прямой альтернативы льготной ипотеке, которая была доступна для всех россиян и с такими низкими ставками, нет. Тем не менее на рынке новостроек есть ряд неипотечных программ от застройщиков и банков, которые позволят купить квартиру в новостройке, поддерживая рынок жилья в условиях, когда ставки по рыночным жилищным кредитам на новостройки составляют 16–18% годовых.
Такие схемы покупки жилья, как траншевая ипотека, рассрочка и схема с использованием аккредитива, позволят покупателям квартир в новостройках первое время (от нескольких месяцев до трех лет) не платить высокие проценты по кредиту, а после снижения ключевой ставки рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.
Траншевая ипотека
Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Общая стоимость делится на несколько платежей (траншей) таким образом, чтобы до момента ввода новостройки в эксплуатацию у клиента был минимальный платеж по кредиту. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй, являющийся основным, уже после ввода дома в эксплуатацию, поясняет действие этой схемы президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел дом в эксплуатацию, а до того момента выплачивает банку символические проценты.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов замечает, что некоторые застройщики в рекламных целях описывают траншевую ипотеку максимально привлекательно — например, «своя квартира за 1900 рублей в месяц». Но это, по словам эксперта, маркетинговая уловка, ведь такие платежи действуют до года, а затем ставка повышается примерно до 20% годовых. «Следует отметить, что априори траншевая ипотека невыгодна для застройщиков, так как лишает их оперативного поступления средств на эскроу-счета, что ведет к повышению ставки по проектному финансированию», — говорит Сырцов.
Подробнее о траншевой ипотеке: Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять
Жилье на рынке можно приобрести с помощью рассрочки, траншевой ипотеки, трейд-ин, а также в лизинг(Фото: Shutterstock)
Схема с аккредитивом
В некоторых случаях банки и застройщики предлагают заемщикам купить квартиру в новостройке с использованием аккредитива. Эта схема похожа на траншевую ипотеку, только часть средств размещается на аккредитиве, а не на эскроу-счете. По этой схеме банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства жилого комплекса, пояснил партнер юридической компании «Генезис» Василий Сосновский.
Схема аккредитива может использоваться и при покупке жилья в рассрочку. В этом случае кредитные средства зачисляются на аккредитив на срок, согласованный кредитором и заемщиком. Как правило, срок составляет не менее полугода. В этот период для заемщика-покупателя действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж.
Ключевое отличие этой схемы от траншевой ипотеки заключается в том, что вся сумма лежит на аккредитиве в банке. Соответственно, кредит выдан на всю сумму целиком, банки ее переводят условно через полгода — и эти полгода у клиента низкая ставка. При траншевой ипотеке кредит выдается не сразу целиком, а частями, и процент начисляется на выданную часть, поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Однако Центробанк считает схему покупки в ипотеку с использованием аккредитива рискованной. Регулятор в сообщении на своем официальном сайте предупреждает, что аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. Это создает дополнительные риски, и в случае отзыва у кредитной организации лицензии покупатель не сможет вернуть ту часть средств, которая размещалась на аккредитиве.
Рассрочка от застройщика
Довольно часто застройщики предлагают клиентам длительные рассрочки, предоставляя гибкие условия внесения платежей, говорит Вадим Бутин. По словам эксперта, при такой схеме клиент сначала делает первоначальный взнос (20–50%), а в дальнейшем используются различные варианты оплаты: